Читайте нас в соцсетях
.png)
07.10.2015 10:59:00
Стройплощадка над головой
Что мешает старому Барнаулу подрасти еще на этаж?
Надстраивать мансардные этажи в старых домах выгодно. Причем выгодно всем: строителям, жильцам, управляющим компаниям, администрации города. Почему тогда этого не происходит? В Барнауле примеров надстройки этажей с квартирами можно по пальцам одной руки пересчитать. Хотя 2-3-4-5 -этажных домов в городе великое множество. Чем не решение жилищного вопроса в условиях, когда пятачков под точечную застройку уже не осталось, а желающих жить поближе к центру по-прежнему много?
Затерялись в пути
В 2012 году барнаульская мэрия вкупе с краевой администрацией громко заявила о потенциале мансардного строительства. В первую очередь жилищного. А потом все как-то стихло. Не надо никому, неактуальная тема оказалась для Барнаула? Инициатива властей не встретила поддержки горожан и строительных организаций? Журнал "Стройка-Алтай" попытался разобраться в проблеме. Тем более что примеры мансардного строительства все же есть, пусть редкие, но есть. Один из них – надстройка мансардного этажа в двухэтажном доме по адресу: ул. Димитрова, 48-а. Строительство с одновременной реконструкцией ведет ООО «Научно-инновационное объединение «Мансард».
Дом постройки 60-х годов прошлого века, на 16 квартир. По словам жильцов, с которыми удалось пообщаться, он никогда не знал капитального ремонта. Да и косметический – и тот случился более 10 лет назад. Кирпичный дом хоть и крепкий, но состояние уже неважное, сети никуда не годные, крыша худая. Работа началась в июне, завершиться по плану должна во втором квартале 2016-го. К 16 квартирам добавятся еще 8 (2 однокомнатные и 6 двухкомнатных), точь-в-точь таких, как на 1-2 этажах. Кстати, часть строящихся квартир уже продана по договорам долевого участия.
Стены мансардного этажа выложены из пенобетонных блоков. До холодов будет отремонтирована и покрыта профлистом крыша, вставлены оконные блоки. По словам мастера участка Сергея Ломакина, неудобства для жильцов от стройки прямо у них над головой сведены к минимуму.
- Шумят, конечно, как без этого, - сказала Журналу "Стройка-Алтай" жительница дома пенсионерка Наталья Викторовна. – Мы терпим, а что делать? Мы ведь сами согласились на строительство третьего этажа. За это компания пообещала за свой счет заменить трубы, кровлю, облагородить дом сайдингом. Это дорого, нам никогда таких денег на капремонт не собрать, квартир мало, да и живут в основном пенсионеры. А тут пришли и сказали, что все сделают бесплатно. И делают, мы это видим и слышим. Раз обещали, думаю, отремонтируют. У нас и договор с компанией есть, там все прописано.
- Что обещали – все сделаем, - говорит Игорь Пеньков, директор «Мансарда». – Это уже наш такой четвертый объект. Первые три – в поселке Центральном (два достроены и квартиры в них проданы, третий скоро сдается). Квартиры продаются по рыночным ценам, установившимся на вторичке.
По словам Игоря Пенькова, общие затраты компании на дом №48-а по ул. Димитрова составят порядка 10 млн рублей, из которых примерно 2,5 млн будет потрачено на капитальный ремонт.
- После реконструкции это будет совсем другой дом. Фасад отремонтируем, заново оштукатурим, утеплим и закроем металлосайдингом. Третий этаж будет стилизован под мансарду, - сказал директор стройфирмы. Кроме этого, в программу капремонта входит установка за свой счет узла теплового учета (его нет), демонтаж инженерных сетей, проложенных по верху, под крышей, и их замена на новые, которые будут проложены в подвале дома.
Строительные работы, подчеркнул Пеньков, идут строго по закону: до 18.00 в будние дни. В субботу и воскресенье работы на объекте не ведутся. То есть по крайней мере работающим жильцам стройка над головой не мешает: когда они дома, строителей на объекте нет. К слову, и Пеньков и Ломакин подчеркивали специфику работы, в частности, невозможность использования тяжелой техники и механизмов, высокий процент ручного труда.
В планах ООО «Мансард» строительство дополнительного мансардного этажа еще на двух объектах, документация по ним подготавливается.
Кто в лес, кто по дрова
Идея заняться в Барнауле мансардным строительством у Игоря Пенькова возникла в 2007 году. Но первый объект появился только в 2012-м. Причина в том, что строители никак не могли договориться с собственниками квартир. Вроде выберут дом, пригласят жильцов на собрание, расскажут о планах и той выгоде, которую жильцы этого дома получат в обмен на разрешение надстроить этаж, а дальше – крики, ругань и… ничего. Всякий раз выяснялось, что собственники не готовы дать добро (на тот момент требовалось согласие 100% собственников жилья в доме; сейчас по законодательству достаточно согласия 2/3 собственников).
Пять лет вхолостую в надежде на первый объект. «Но мы никого не упрашивали, не уговаривали, только информировали и давали время на раздумья, - говорит Игорь Пеньков. - Давить нельзя, потом бы нам это аукнулось. И сейчас время от времени кто-то чем-то недоволен, норовит дополнительные требования выдвинуть, не прописанные в договоре… Люди сами должны понять, интересно им наше предложение, выгодно или нет. К сожалению, мы видим, что жильцы дома, как правило, друг с другом договориться не могут. Своеобразный народ. Ведь ни копейки не надо платить за дорогостоящий капитальный ремонт, за реконструкцию, а все равно к единому решению никак не придут.
Выгодно, но не нужно
Пеньков назвал две причины, тормозящие массовое развитие мансардного строительства в Барнауле при всем его огромном потенциале. О первой уже сказано: трудно получить согласие всех собственников. Вторая – большие сложности, практически невозможность получить кредит в банке. Этот вид строительства банки не кредитуют. Возможно, просто потому, что нет практики, не могут оценить риски или оценивают их на глазок сразу как высокие. Мансардное строительство – явление, мягко сказать, не массовое, можно не делать на него ставку и вообще проигнорировать. Мансардников в краевом центре кредитует только один банк, не из самых крупных.
Но есть и серьезный аргумент в пользу мансардного строительства – неплатежеспособность населения, когда дело касается капитального ремонта дома. Скажем, нужно собрать деньги на капремонт дома (вариант с ежемесячной оплатой по квитанции мы сейчас не рассматриваем, в большинстве случаев придется слишком долго ждать, пока на счету накопится достаточная сумма). Жильцы проводят собрание, на котором обсуждают, сколько денег требуется с каждой квартиры и на замену чего. С тем, что «тянуть больше нельзя», соглашаются все, но вскоре выясняется, что половина неплатежеспособна, а значительная часть собственников недоговороспособна. В итоге «аргумент в пользу» почти всегда не работает.
Кроме того, не все управляющие компании осознают свою выгоду. Казалось бы, УК могли бы поспособствовать быстрому получению техдокументации (и тем самым повлиять на сокращение сроков работы на объекте), поддержать строителей в их непростом общении с жильцами. Ведь одно дело, когда какие-то неизвестные приходят и обещают решить все проблемы дома, другое – когда их рекомендует «твоя» УК. Но нет, говорит Игорь Пеньков, не помогают, не удается достичь взаимопонимания. А помощь от УК нужна постоянно: требуются консультации по состоянию инженерных сетей в решении проблемы утилизации строительного мусора, в вопросах благоустройства придомовой территории (жильцы его почему-то с мансардников требуют, не желая вникать в то, что благоустройством должна заниматься как раз УК). Незаинтересованность управляющих компаний в сотрудничестве со строителями мансардных этажей непонятна. Казалось бы, помоги им, выдай оперативно необходимую техническую документацию и мансардники за свои деньги выполнят капитальный ремонт домов, который должна делать как раз таки УК. Вроде бы прямая выгода, а результат - ноль.
«Нам никто не помогает, разве что город – информационно. Мы сами по себе, работаем и развиваемся, насколько это у нас получается», - говорит Игорь Пеньков.
С какими еще трудностями в работе сталкивались мансардники? Одно время серьезной проблемой было отсутствие кадастровой оценки земельного участка, на котором стоит многоквартирный жилой дом (процесс кадастрового учета земли в Барнауле начался не так давно, всего несколько лет назад). Без оценки сильно затягивались процедура получения кадастрового паспорта, регистрация земельного участка в Росреестре. Еще одной проблемой была невозможность продавать мансардные квартиры по договорам долевого участия. Росреестр такие ДДУ долго отказывался регистрировать, искал судебную практику, на которую можно сослаться при принятии положительного решения. Но сегодня мансардные квартиры можно продавать по ДДУ.
P.S. С этим мансардным строительством в Барнауле происходит что-то неладное. Вроде бы надстройка этажа в домах старого жилого фонда выгодна всем. Жильцы получают бесплатный капитальный ремонт. Муниципалитет – снижение напряженности в решении жилищного вопроса горожан (причем без трат средств бюджета). Управляющие компании – возможность массово провести капремонт МКД, находящихся на обслуживании УК (и, что немаловажно, отчитаться перед городскими властями о значительных, больше запланированного, объемах проведенного капремонта). Это выгодно барнаульцам: они получают возможность купить квартиру в центре города или ближе к центру по относительно невысокой цене (все-таки речь идет о квартирах в далеко не новых домах). И, наконец, это выгодно строителям, так как можно неплохо заработать. Правда, такой бизнес станет для них интересным, если они поймут, что могут рассчитывать на большие и стабильные объемы работы, да еще при активной поддержке муниципальной власти.
Андрей Воронов.
Назад в раздел
Наверх