07.04.2016


Что доступнее: свой дом или квартира?

Что доступнее: свой дом или квартира?

Покупка квартиры сегодня для многих не вариант. Даже за ипотечный кредит. Главным образом потому, что потребуется вся сумма сразу. Взять ипотеку - рискованно как никогда. Сегодня у тебя работа есть, завтра ее уже нет. А собственных денег на решение квартирного вопроса - и не было. Может, дом построить, задумываются некоторые? Большинство же из нас и этот вариант отвергает: мол, какой там дом, если на скромную квартирку денег нет? Свой дом в понимании многих это – «ну очень дорого!».

Эксперты рынка жилой недвижимости прогнозируют рост малоэтажного домостроения в условиях экономического кризиса. Так было после кризиса 2008 года. Сначала количество сделок купли-продажи сошло на нет (причем это касалось не только квартир, но и частных домов), а потом резко возрос спрос на малоэтажку. Строили сами, покупали готовые дома на деньги, вырученные от продажи квартир. Однако в нынешний кризис оживления что-то не наблюдается. Возможно, пока. Уже скоро начнется новый строительный сезон. Стоит ли ввязываться?

Из чего строить будем?

Сергей ГоловашкинПопробуем рассчитать затраты и определить, выгодно построить свой дом или не выгодно? Рассмотрим два варианта. Первый – строительство загородного дома на деньги от продажи 1-2-комнатной квартиры в Барнауле. Второй – строительство дома, когда и продавать-то нечего. Хотя будем держать в уме и еще один, третий вариант: продажа городской квартиры и покупка частного дома. Здесь важно не переплатить. Рыночную стоимость квартиры определить легко, все они типовые (даже те, которые называют «с индивидуальной планировкой»). Дома же все разнокалиберные (по площади, дороговизне отделки, размеру участка). Как понять, что дом, выставленный на продажу, скажем, за 4,5 млн рублей, нельзя купить за 3,5 или даже 3 млн? Согласитесь, уверенность, подкрепленная убедительными аргументами, - большая сила при торге с продавцом. За помощью мы обратились к опытному строителю, прорабу строительной бригады Сергею Головашкину. Индивидуальные дома он строит семь лет. С двумя своими бригадами успевает за сезон поставить пять домов. Строил в Сибирской Долине, Лесном, Фирсовой Слободе, поселке Новом. Так было все предыдущие годы. Нынешний же, похоже, станет исключением: пока у Головашкина заказов нет, хотя для них самое время.

Со слов Сергея, среднестатистический заказ в последние 5-7 лет таков: дом эконом-класса общей площадью 100 кв. метров со вторым полумансардным этажом. Иногда чуть просторнее – 140-150 квадратов, но именно что иногда. Меньше 100 кв. метров дом строить не имеет смысла, считает Сергей. По словам строителя, разница в цене дома, построенного для себя, и точно такого же дома, изначально строившегося на продажу, составляет 600-800 тыс. рублей. Другим словами, построить дом (наняв опытную и добросовестную бригаду) намного выгоднее, чем покупать. А построить, если без задержек в оплате работы и стройматериалов, можно за сезон.

Технологий малоэтажного домостроения множество: на деревянном или металлическом каркасе, из газобетона (например сибита) или пеноблоков, из оцилиндрованного бревна, профилированного клееного бруса или профилированного бруса естественной влажности. Чаще всего заказывают дома из сибита (газобетонных блоков) и профилированного бруса. Клееный брус хоть и лучше качеством (дом из него почти не дает усадки), но он и значительно дороже. А мы рассматриваем варианты оптимального сочетания цены и качества. Цельная древесина со временем рассыхается, растрескивается, теряет эстетический вид. Кроме того, оцилиндрованное бревно дороже профилированного бруса и требует немалых затрат при эксплуатации. А еще бревенчатому срубу нужно дать полгода-год на усадку и только потом продолжать строительство.

Что касается каркасных домов, то наш прораб Сергей их принципиально не строит. Мороки много, говорит. Разве что строители, имеющие большой опыт именно в каркасном домостроении, возьмутся за очередной такой заказ. Они знают, как избежать нарушений в процессе, которые потом проявятся серьезными проблемами и незапланированными тратами. Прежде всего пиломатериал для каркаса должен быть качественным, первого сорта и обязательно высушенным. Если древесина сырая, в процессе усыхания в каркасе возникнут зазоры. Конечно, этот брак можно ликвидировать за дополнительные деньги. Но, согласитесь, лучше строить без брака. Да, кстати, несколько слов о металлическом каркасе: его мы здесь вообще не рассматриваем по причине излишней дороговизны в сравнении с деревянным каркасом.

Попробуем рассчитать затраты и определить, выгодно построить свой дом или не выгодно? Рассмотрим два варианта. Первый – строительство загородного дома на деньги от продажи 1-2-комнатной квартиры в Барнауле. Второй – строительство дома, когда и продавать-то нечего. Брус или Сибит?
Себестоимость каркасного дома примерно такая же, что и дома из бруса. А мороки больше, считает строитель. Прежде всего, что надо где-то сушить пиломатериал примерно в течение года. Приобрести качественный сухой пиломатериал – большая проблема, оказывается. «Себе бы я не стал каркасный дом ставить», - вынес приговор этой технологии опытный строитель.

Головашкин считает, что есть смысл сравнивать две технологии - из профилированного бруса или из Сибита (как наиболее качественные из не очень дорогостоящих; кубометр клееного бруса раза в 2-3 дороже, чем профилированного). Так и поступим. Сибит – материал с почти идеальной геометрией, что и требуется при возведении стен. Стены получаются ровные, достаточно покрыть их не толстым слоем штукатурки (как изнутри, так и снаружи). Хотя с отделкой лучше не спешить, дождаться усадки (хоть она и незначительная). Дому из профилированного бруса внутренняя и внешняя отделка в принципе не требуются.

Стройка счет любит
Считать расходы начинаем, конечно же, с фундамента. На дом общей площадью первого этажа 50 кв. метров фундамент должен быть 7х8 метров по периметру и перекрестьем под внутренние несущие стены (но это не всегда обязательно, зависит от проекта). Глубины фундамента достаточно 0,7 метра для стен из сибита и 0,5 метра под деревянный дом. Плюс к этому в зависимости от грунта заливаются сваи на глубину 2,5-2,7метра. И надо еще учитывать высоту фундамента над уровнем земли.

Фундамент под деревянный дом обойдется в 45 тыс. рублей (2,8-3,2 тыс. рублей за кубометр бетона с доставкой). Плюс работа 35-40 тыс. Укрепление фундамента арматурой обойдется в дополнительные 10-12 тыс. рублей. Затраты можно немного сократить, заменив металлическую арматуру стеклопластиковой, она не уступает по прочности.

В итоге заливка фундамента под дом из бруса с учетом оплаты работы обойдется вам примерно в 100 тыс. рублей, под газоблоковый – минимум 150 тыс. рублей, так как этот фундамент шире и глубже. Сергей подсчитывает дальше: на «стоквадратник» полумансардного типа (когда стены второго этажа поднимаются на 1,5 метра, дальше - скат крыши) потребуется 40 кубов бруса, а сибита – около 70 кубометров. Плюс - пиломатериал на крышу и перекрытия. Вместе с затратами на черновые полы первого и второго этажей потребуется около 12-15 кубов обрезного пиломатериала, по цене кубометра от 6,4 тыс. рублей. На лаги потребуется доска 1-2 сорта, на черновой пол можно купить доску 3-4 сорта с небольшой обзольностью, она дешевле (от 5,4 тыс. рублей). Экономия может составить 5 тыс. рублей, что уже неплохо. Немного сэкономить здесь, немного там – в итоге экономия может выйти приличная и без ущерба качеству и эстетическому виду. На пол – плиты ОСБ или ДСП (фанера дороже, ее не рассматриваем сейчас). ОСБ-3 материал достаточно влагостойкий, тогда как ДСП – нет. Однако во влажных местах (санузле, например) ДСП просто можно обработать олифой.

Работа стоит 120 тысяч. Стены из сибита обойдутся в 330 тыс. рублей, но фундамент под него выйдет дороже, так как бетона потребуется больше; зато работа по кладке стен дешевле. Пиломатериал на крышу и перекрытия – еще 90-100 тысяч.

Итого фундамент с коробкой из бруса, крышей и перекрытиями обойдется примерно в 670 тыс. рублей. Треть этой суммы – оплата работы бригады.

Ну вот, коробка готова, настал черед окон и дверей. Их в нашем доме с десяток. Оптом и со скидками весь комплект можно приобрести за 70 тысяч рублей. Входная дверь – добавляем еще 14 тыс., межкомнатные сразу не ставятся, при усадке дома их может повести. Как вариант дешевого утеплителя на крышу можно использовать стружку, толщина засыпки на косых будет 20 см, на потолке 30 см ). Стружка практически ничего не стоит, заплатить придется только за доставку, около 5 тыс. рублей. На шканты, паклю, гвозди, саморезы уходит, по опыту Сергея Головашкина, примерно 40 тыс. рублей.

Далее – система отопления. На покупку газового котла, водопроводных и канализационных труб (полипропиленовых) понадобится в общей сложности 125 тыс. рублей (хороший газовый или твердотопливный котел стоят примерно по 40 тысяч). Плюс 40 тыс. рублей за работу.

Монтаж электропроводки стоит от 20 тыс. рублей, еще 25 тысяч потребуется на покупку материалов. Да, не забудьте о расходах на лестницу. Все-таки дом двухэтажный у нас. Так что добавляем к общей сумме еще тысяч 30, если по-скромному.

По-хорошему начинать бы надо с заказа проекта дома квалифицированным архитекторам и проектировщикам. Это примерно 15-30 тысяч. Однако многие (да что там многие – почти все) решают обойтись без проекта. С опытными строителями такое еще может пройти без последствий. Но вообще на проекте экономить не следует. Затраты на переделку в дальнейшем могут превысить стоимость проекта. По словам Головашкина, его заказчики в лучшем случае находят проект в интернете, а он его корректирует в соответствии с правилами строительства и собственным опытом.

В итоге у нас получилось, что себестоимость двухэтажного дома эконом-класса площадью 100 кв. метров составит 1,8 млн рублей (стоимость материалов, стоимость работы бригады и прораба, а также работ по внутренней отделке (с затратами на материалы), септика, подшива карнизов, поднебесников и некоторых других дополнительных работ). Участок обойдется в среднем в 500 тыс. рублей (с отсыпанными дорогами, электричеством, газом (канализация везде местная), в общем, со всеми коммуникациями).

Таким образом, 2,3 млн рублей – столько вам потребуется на строительство собственного дома в пригороде Барнаула. Если вы такой же точно дом будете покупать уже готовым (и вместе с земельным участком, естественно), придется переплатить примерно 800 тысяч. То есть в продажу эти дома выставляются уже по 3-3,2 млн рублей.

Если такой дом оценен продавцом существенно дороже (в 4-5 или даже 6-7 млн), надо смотреть почему. Скорее всего, в доме дорогостоящая отделка, возможно, в сумму сделки включены хозпостройки, баня, гараж (если они уже есть на участке, то и продаваться будут в комплекте с домом). На цену также влияют местоположение поселка, его газифицированность, расстояние до города, наличие и качество дорог.

Надо учитывать и еще один, весьма немаловажный фактор, влияющий на цену, – это запросы владельца (мол, хочу столько и баста!). И его готовность/неготовность уступать в цене. Хотя попытаться сбить цену все одно имеет смысл: а ну как хозяину нужно срочно продавать. Да и вообще положение дел на рынке жилой недвижимости, мягко говоря, весьма способствует торгу: рынок стоит, продажи идут ни шатко ни валко.

Главное - ввязаться
А как быть, если денег нет даже на дом по себестоимости? Сергей Головашкин советует вариант, которым сам в свое время воспользовался: «Можно построить на участке небольшой домик, размером 5х3 м, в котором жить всей семьей год-два, пока строится полноценный дом. А ту «времянку» затем переоборудовать под баню или гостевой домик».

«Как еще люди строят, когда с деньгами туго? – продолжает прораб. - Заказывают проект большого дома, того же «стоквадратника», а строят поэтапно: сначала одну комнату, в ней проводят отопление, чтобы можно было жить. Тем временем строят «остальной» дом по мере поступления денег. Когда поставят коробку целиком, разбирают крышу над комнатой, ставят новую уже на весь дом, прокидывают отопление. А прежнее жилище становится одной из комнат просторного дома».

Самый дешевый дом
«Однажды мы построили одноэтажный дом 7х8 метров за 550 тысяч на фундаменте, под ключ. Больше у заказчика просто не было денег. Стены возвели из 15-сантиметрового бруса, смонтировали отопление, обшили дом сайдингом с утеплением каменной ватой. Неплохой дом получился», - вспоминает Сергей Головашкин.

Еще вариант – купить в деревне финский каркасно-щитовой домик тысяч за 200-300, разобрать и перевезти в пригород Барнаула. Обойдется это примерно в 500 тысяч плюс стоимость участка (у некоторых участок уже есть, хотя бы дачный).

И совсем уж самый дешевый
Скажем, у вас есть 1 млн и вы понимаете, что можете рассчитывать лишь на квартиру-студию в многоэтажном доме. Или того хуже – этот 1 млн – кредитные деньги. Жить в клетушке – та еще радость! Особенно если ты женат, есть ребенок. Тогда стоит подумать над таким вариантом: крошечный загородный домик общей площадью 20 кв. метров. Такой дом, по расчетам Сергея Головашкина, обойдется тысяч в 50 всего, если по самому минимуму. Дом будет на легком фундаменте со стенами из пеноблоков и утеплителем из пенопласта. Ну и, конечно, с небольшой печкой. Тесновато, конечно. Но ведь на своем участке! На свежем воздухе! А там – не заметишь, как время пролетит, и рядом будет стоять большой и просторный дом. Главное – ввязаться и не сходить с выбранного пути.
Сравнение стоимости домов из различных материалов
Брус профилированный Газобетон (Сибит и аналоги) Брус простой
Элементы 200 мм 400 мм 150 мм
1 Фундамент (7х8м) 45 000 94 500 45 000
2 Стены 360 000 329 000 194400
3 Утепление не делается не требуется 100мм каменной ватой
4 Облицовка (135м2) не требуется штукатурка сайдинг, кирпич
5 Перекрытия около 60 000
6 Крыша стропильная система, кровля, утепление около 70 000
7 Окна 70-80 000
8 Отопление, водоснабжение 120-130 000
9 Электрика 25 000
10 Расходные материалы 40-50 000
Итого материалы : 800000 818 000 (без учета штукатурки) 600 000 (без учета облицовки)
Работа
1 Фундамент 45000 90 000 45 000
2 Стены 120000 50 000 90 000
3 Утепление нет нет 14 000
4 Перекрытия 50 000
5 Крыша 60 000
6 Отопление, водоснабжение 40 000
7 Электрика 25 000
Итого работа: 340000 370 000 324 000
Итого: работа и материалы (без учета доставки, работы техники, работы прораба, дополнительных работ, материала для чистового пола (ОСБ, ДСП):
За все 1 140 000 1 188 000 924 000


Подготовил Андрей Беспалов.



Назад в раздел




Наверх