.png)
Таунхаус по-русски
Таунхаус (от англ. townhouse - «дом в городе») - комплекс малоэтажных комфортабельных домов, совмещенных друг с другом боковыми стенами. Каждый из них имеет свой вход, иногда гараж и небольшой земельный участок.
Первые таунхаусы появились в 19 веке в Англии и изначально считались «родовыми гнездами» зажиточного населения. Сейчас в Европе и Северной Америке данный тип жилья строят не только в центральной части города (как было первоначально), но и на окраинах, и в пригородах. Как правило, постройки ориентированы на средний класс и являются вполне доступными по цене.
В Россию таунхаусы пришли столетием позже. В начале XXI века в нашей стране, прежде всего в Московской области, наблюдается «коттеджный бум», активно строятся и таунхаусы. Они зачастую возводятся на бывших колхозных полях, в непосредственной близости от шумных автомагистралей, но вдали от крупных населенных пунктов. Застройщики причисляют таунхаусы к постройкам эконом-класса и не утруждают себя привлечением архитекторов-специалистов по малоэтажному строительству, а также созданием необходимой инфраструктуры. При этом таунхаусы напоминают бараки, они, как правило, однообразны и монотонны.
Однако, это московская тенденция. Земля под строительство в столице стоит немалых денег, как и само жилье. Вот и ищут строители-затейники выход из этой ситуации, громоздя малоэтажные застройки чуть ли не на дачных участках, а затем распродают их как горячие пирожки на базаре, благо, спрос на недорогое жилье в Москве и ее окрестностях всегда есть.
В Алтайском крае сложилась несколько иная ситуация. Строительство таунхаусов носит не массовый характер как в Москве и московской области, а является, скорее всего, единичным случаем. К тому же данный вид малоэтажных построек сложно отнести к эконом-классу, они ориентированы на покупателей со средним и высоким уровнем достатка. Узнать цены на таунхаусы в Барнауле и Алтайском краем можно здесь http://www.altayrealt.ru/announcements/doma-kottedzhi/. Об особенностях алтайских таунхаусов мы побеседовали с директром «СУ БМЗ» Александром Тумбарцевым.
Компания "СУ АМЗ" специализируется на строительстве жилья повышенной комфортности. В 4 квартале 2010 года готовится к сдаче в эксплуатацию жилая малоэтажная застройка, состоящая из комплекса таунхаусов по адресу – Змеиногорский тракт, 104.
- Александр Николаевич, что представляет данный вид малоэтажной застройки в вашем понимании? Какие таунхаусы вы строите?
- Таунхаус на сегодняшний день является довольно популярной разновидностью коттеджа во всем мире. Данная современная постройка в нашем понимании и в русской интерпретации в общем сочетает в себе элементы комфорта городской жизни и загородной тишины. У владельцев таунхаусов, построенных нашей организацией, есть свой небольшой участок земли, гараж и все городские удобства.
Застройка представляет собой охраняемый комплекс в экологически чистом районе нагорной части города. Выбирая район для возведения жилых объектов, мы позаботились о транспортной доступности - дома находятся в 10 минутах езды до центра Барнаула. Каждая квартира обеспечена отдельными вводами инженерных сетей (вода, канализация, газ, электричество). Горячее водоснабжение и отопление осуществляется посредством автономного двухконтурного газового котла фирмы VITOPLEX (Германия). При этом стоимость услуг по теплоснабжению существенно ниже городских тарифов (расчетов по городским тарифам).
Жильцам предоставляется полный телекоммуникационный пакет: телефон, интернет, кабельное телевидение (оптоволоконные линии связи). Замечу, что такой сервис имеется далеко не в каждом многоэтажном доме, расположенном, к примеру, в центре Барнаула.
Если говорить о планировке (как правило, именно она интересует в первую очередь), то - на первом этаже располагаются кухня, гостиная, санузел, технические помещения, гараж на 2 машины, на втором - 3 спальни, санузел и гардеробная комната.
Каждая квартира имеет отдельный вход с улицы и приусадебный участок (от 2-х до 5-ти соток). Земельный участок будет оформляться в собственность владельца одновременно с регистрацией прав собственности на таунхаус. В перспективе планируется создание развитой инфраструктуры поселка: детские сады, магазины, спортивно-оздоровительный центр.
- Почему в России таунхаусы сместили с традиционного места их возведения (центральных районов города) на окраины и в пригород?
- Дело в том, что в центре довольно дорогая земля - не выгодно возводить малоэтажные дома даже при низкой себестоимости строительства. Да и к тому же не принято – большинство районов компактно застроено многоэтажками. Таунхаус в центре города, да еще и с земельным участком смотрелся бы, что называется, белым пятном на карте. Да и вряд ли бы нашелся покупатель – кому нужен дом в придачу с городским шумом, загазованностью и многочисленными посторонними взглядами.
- Александр Николаевич, почему на этом участке вы решили построить именно таунхаусы, а не более выгодные в плане отдачи затраченных средств многоэтажные дома?
- Когда мы получили этот участок в аренду, мы его зонировали. Есть и многоэтажные постройки и малоэтажные таунхаусы – промежуточный вариант между коттеджем и высотным домом. Главное для нас - не выжать из площади застройки максимум жилых метров, а предложить горожанам комфортную среду обитания, которая предполагает оригинальное архитектурное исполнение дома, удобную планировку квартир, обустроенность территории. Мы стараемся, чтобы каждый житель, выйдя из дома, был окружен приятным зеленым ландшафтом, чтобы к его услугам была развитая инфраструктура.
Бытует мнение, что таунхаусы - это не наш формат, не для России. Был большой соблазн застроить участок коттеджами, но мы не ставили перед собой цель – продавать землю, мы хотели продавать жилье, как можно более комфортное и компактное.
Поскольку земельный участок, занимаемый одной квартирой в таунхаусе, существенно меньше предусмотренного в индивидуальном коттедже, то это уменьшает себестоимость строительства. Помимо экономии за счет земли сокращается статья расходов на коммуникации - итоговая стоимость их подвода к трем-четырем сблокированным коттеджам ниже, чем к отдельно стоящему. И наконец, значительно меньше требуется стройматериалов (благодаря, например, общим стенам). Но наши таунхаусы - скорее альтруистический проект, говорить о реальной экономической выгоде пока не приходится.
- Насколько мне известно, таунхаусы в нашем крае стоят достаточно дорого. На эти деньги можно построить или приобрести готовый коттедж. В чем преимущества таунхаусов перед отдельно стоящими загородными домами, коттеджами?
- Современный человек в первую очередь предпочитает комфорт. Что такое частный дом? Водопровод, канализация, отопление и многие другие инженерные сети при строительстве придется прокладывать самостоятельно. В случае какой-либо аварии хлопоты по ее устранению будут возложены на вас. Частный дом – это когда вы точно знаете, из чего сделана ваша крыша, когда она потечет, что необходимо сделать для ее изоляции, где приобрести дешевые стройматериалы и т.д и т.п. Если вы уезжаете, к примеру, в командировку, то вам необходимо просить кого-то пожить в вашем коттедже, чтобы его не обокрали. Кроме того практически ежедневно хозяину придется выступать в роли дворника, а иногда и кочегара. Не говорю уже о такой важной составляющей, как прокладка телефонной линии и обеспечение доступа в интернет. Оптоволокно к частным домам, как правило, не подводят, технической возможности на установку телефона также может не быть.
Что такое таунхаус? Это возможность жить на земле и иметь при этом все удобства городской квартиры: отопление, водоснабжение, канализация, телефон, интернет, кабельное телевидение и т.д. Плюс организованное управление – ТСЖ или, к примеру, Управляющая организация. Если вы оставите дом без присмотра, то бдительные соседи (что немаловажно - равные с вами по статусу) присмотрят за вашим имуществом, а при возникновении аварии в системе водоснабжения или отопления ее непременно грамотно устранят сотрудники соответствующих служб. Кроме того, если в квартирах практически нет возможности сделать сауну или бассейн и установить камин, то таунхаус позволяет это сделать. При этом не нужно долго оформлять разрешение на перепланировку как в многоквартирном доме, ведь соседей снизу просто нет, поэтому и вытяжку никому не перекроешь. Одновременно и звукоизоляция лучше за счет небольшого количества соседей. Кроме того, таунхаусы обычно даже в городе строятся внутри небольших поселков с собственной охраной и инфраструктурой. У каждого дома есть свой собственный гараж, а в многоквартирных домах, как известно, парковка обычно является основной проблемой жильцов.
Таунхаусы выполнены в двух вариантах: из монолитного железобетона и силикатного кирпича, в соответствии с нормами, установленными СНиП. Толщина стен - 600 мм, что позволяет сохранять комфортные условия в помещении в любое время года.
Мы сознательно продаем таунхаусы без отделки, чтобы владелец оформил помещение в соответствии со своими предпочтениями. В домах установлены металлические двери, лестницы, секционные гаражные ворота, пластиковые окна с двухкамерными стеклопакетами. Предусмотрен земельный участок. Стоимость 1 м2 – 35 тысяч рублей. Сдача объектов предполагается в октябре 2010 года.
- На покупателей с каким уровнем достатка ориентированы ваши постройки?
Исторически таунхаусы – это вполне доступное жилье. То есть они предназначены для людей со средним достатком и даже ниже среднего. Таунхаус в нашем исполнении - это удобный, комфортабельный и экономичный тип жилья для людей среднего и высокого класса. Тут все зависит еще и от площади. Европейские таунхаусы имеют площадь – 65-80 м2. У нас же общая площадь – около 200 м2. Этот факт, несомненно, сказывается на цене. Однако данный ход – намеренный. Район, где возведены таунхаусы, находится в экологически чистом районе города, он считается элитным, поэтому и жилье должно быть соответствующее. Цена за квадратный метр значительно снижена, она практически равна себестоимости строительства.
- Таунхаусы останутся вашей разовой постройкой или вы планируете развивать это направление в строительстве? Есть ли будущее у таунхаусов в Алтайском крае?
- Сложно ответить на этот вопрос однозначно. С одной стороны мы видим, что таунхаусы сегодня менее продаваемы, чем квартиры. И это зависит не от особенностей таунхаусов как постройки, а связано, в первую очередь, с кризисом. На сегодняшний день самым востребованным жильем являются квартиры с минимальной площадью и ценой, соответственно. Но несмотря на это больше половины таунхаусов уже проданы по договорам предварительной купли-продажи, при том, что сдаваться в эксплуатацию будут только осенью этого года. Думаю, что таунхаусы как вид малоэтажной постройки имеют право на жизнь. Что касается нашей компании - если будет какой-либо подходящий участок, мы с удовольствием продолжим их строительство. На данный момент конкретных разработок и проектов у нашего строительного управления нет.
О том, что же представляет собой «многоквартирный коттедж» с юридической точки зрения и о других тонкостях мы проконсультировались с Максимом Афонькиным, директором юридической компании «ГрАф»
- Максим ……скажите как юрист, что такое таунхаус?
–Зачастую таунхаус приравнивают к коттеджу, что отнюдь не верно, поскольку это все-таки не загородный, а городской дом и владельцев у него несколько. С юридической точки зрения подобные постройки соответствуют статусу многоквартирных домов. Квартира в таунхаусе - это та же квартира в многоэтажке и к ней применимо законодательство, регулирующее положение таких объектов. Владельцу таунхауса принадлежат на праве общей долевой собственности объекты общего пользования (лестничные площадки и лестницы, коридоры, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, крыши, земельный участок, на котором расположен дом и т.д.).
– На что вы, как юрист, советуете обращать внимание при заключении договора долевого участия в строительстве таунхауса?
– Поскольку таунхаусы чаще всего строят не в центре города, а на окраинах или вовсе за его пределами, строители сталкиваются с проблемой оснащения подобных домов. Затруднения вызывают подводка электричества, газификация и обеспечение водоснабжения. Если вы приобретаете квартиру в таунхаусе по договору долевого участия в строительстве, то следует внимательно изучить проект застройки, посмотреть, предусмотрено ли в нем подведение вышеперечисленных коммуникаций. Также внимательно изучайте договор, который заключаете. Его положения должны быть четкими, ясными, недвусмысленными. Вам должна быть понятна суть всех пунктов. В данном случае лучше показать договор юристу, который профессионально разъяснит вам спорные моменты. Прокладывание необходимых коммуникаций должно быть непременно включено в общую стоимость, указанную в договоре. Иначе впоследствии вас заставят дополнительно заплатить за газификацию объекта или тот же водопровод, к примеру. Встречаются и случаи, когда площадь объекта в реальности будет либо меньше, либо больше заявленной в проекте и договоре. Необходимо обратить внимание, чтобы стоимость была фиксированной, и застройщик не имел права ее менять.
- Каковы правовые отношения собственников таунхауса в процессе дальнейшего обслуживания жилого помещения?
– Жители таунхаусов представляют собой некое сообщество собственников, связанных общими интересами. Несомненно, им необходима организация, которая будет заниматься вопросами охраны, следить за системой очистки и благоустройства территории, контролировать централизованную оплату коммунальных услуг и т. п. В настоящий момент данную структуру представляют управляющие компании и ТСЖ. Создавать ТСЖ для 5 (в среднем) собственников не выгодно, так как данная организация – юридическое лицо, что в свою очередь накладывает определенные обязанности (ведение внутренней документации, бухгалтерской отчетности, содержание расчетного счета) и предусматривает множество расходов. Более приемлемый вариант – выбрать управляющую компанию, которая возьмет на себя все хлопоты по текущему содержанию жилья. Как правило, этот вопрос решает застройщик и с согласия жильцов и берет дома под свой контроль. Это связано в первую очередь с тем, что организация, выполнявшая строительные работы, несет ответственность за дефекты объекта, обнаруженные в течение 5 лет.
РЕЗЮМИРУЯ…
Малоэтажное строительство за последние годы стало одной из основных отраслей развития строительного рынка и уже окончательно перестало ассоциироваться с индивидуальными частными постройками. Это особенно заметно на фоне новых экономических условий, при которых период строительного «бума» сменился относительным затишьем. Отрасль малоэтажного строительства называют одной из самых перспективных, именно с данной сферой связываются планы по развитию территорий в регионах. Премьер-министр России Владимир Путин считает необходимым сделать строительство малоэтажного жилья приоритетным направлением в Сибири.
«Земли в Сибири достаточно, можно сказать много, а индивидуальное и малоэтажное строительство развито явно недостаточно, хотя успешные проекты уже есть. Например, новый район комплексной малоэтажной застройки «Лесная поляна» г. Кемерово», - отметил премьер.
«Считаю, что малоэтажному строительству необходимо уделить особое внимание, максимально облегчить выделение земель под индивидуальную застройку, а регионы и муниципалитеты нужно призвать взять на себя обустройство таких участков необходимой инфраструктурой, если нужно, с нашей поддержкой», - указал Путин.
В настоящее время большинство регионов России озадачено малоэтажными застройками.
Так, министерство строительства и дорожного хозяйства Иркутской области, а также Ассоциация «Малоэтажное строительство «Байкал» совместно с Байкальским банком Сбербанка РФ весной этого года разработали программу «Развитие малоэтажного жилищного строительства в Иркутской области в 2010 году». Губернатор Ивановской области Михаил Мень в апреле текущего года заявил СМИ, что региональные власти заинтересованы в реализации проектов малоэтажного строительства и привлек 780 млн. рублей инвестиций. Весной этого года в 13 км от Москвы по Горьковскому шоссе в городском округе Балашиха начато строительство нового малоэтажного микрорайона «Сакраменто».
Согласно данным Управления Алтайского края по строительству и архитектуре (на начало 2010 г.) в крае только за последнее полугодие из всего жилья, вводимого в эксплуатацию, 50% приходится на малоэтажное строительство. В настоящее время в Алтайском крае насчитывается порядка 20 коттеджных поселков. Внутри самой отрасли малоэтажного жилищного строительства можно выделить два наиболее явных направления: индивидуальное строительство (точечное) и строительство поселков (коттеджи и таунхаусы). Более радужные перспективы участники рынка видят в развитии именно коттеджных поселков. Они однозначно со всех точек зрения выгоднее: снижение себестоимости за счет масштаба, единое управление, современные и комплексные коммуникации и т.д. В конечном счете потребителю предлагают не только дом, но и целую социальную среду, новый образ жизни.
Отрасль малоэтажного строительства нельзя назвать развитой, скорее она развивающаяся сфера строительного рынка. Соответственно у малоэтажного строительства есть ряд проблем, которые предстоит решать в ближайшем будущем. Время покажет – будут ли популярны индивидуальные застройки, коттеджные поселки или поселки из таунхаусов.
Город-спутник «Лесная поляна» (Кемеровская область) является экспериментальным инвестиционным проектом комплексного освоения территории в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2007 года № 265. Проект предполагает малоэтажную комплексную застройку территории разнообразными типами жилых домов (многоквартирные 3 – 5 этажные дома, блокированные дома (таунхаусы) и индивидуальные коттеджи); образовательными и медицинскими учреждениями; торгово-развлекательными комплексами; спортивными сооружениями и т.д. Ключевыми особенностями планировочной структуры является чередование районов средней и низкой плотности застройки; развитие системы открытых парков, скверов, двориков; обеспечение транспортной доступности. Все районы города-спутника объединены в единое целое посредством сети дорог, велосипедных и пешеходных дорожек, коридорами дикой природы.
Коттеджный поселок «Чистые пруды»расположен в 6 км от делового центра города. На сегодняшний день – это один из самых масштабных проектов подобного уровня в Алтайском крае. Поселок рассчитан на проживание 5000 человек. Общая площадь земельного участка более 200 га. Согласно проекту, основу жилого комплекса составят одно- и двухэтажные коттеджи и таунхаусы эконом класса. В поселке предусматривается электроснабжение, центральное водоснабжение, резервное водоснабжение от собственных скважин, канализация, газификация, Интернет, телефон и спутниковое телевидение.
Полное управление в сфере социальной инфраструктуры, коммунальных, торговых, транспортных и прочих вопросов на территории поселка возьмет на себя управляющая компания «Чистые пруды».
В микрорайоне планируется создание развитой инфраструктуры для комфортного проживания: дошкольные и медицинские учреждения, спортивно-развлекательные и разнообразные торговые комплексы, прогулочная аллея с фонтанами, велосипедные дорожки, кафе и ресторан, гостиница, яхтклуб и кемпинг.
Материал подготовила Елена Ронина
Назад в раздел
