14.03.2017


руководитель компании «ВОТЭТОДОМ» Сергея Фефелова

Куда движется рынок многоквартирного жилья, есть ли пределы точечной застройки, какими будут самые модные квартиры? Об этом и многом другом Журнал "Стройка-Алтай" спросил у автора сразу нескольких удачных новшеств в жилищном строительстве региона, одного из самых прогрессивных застройщиков региона - руководителя компании «ВОТЭТОДОМ» Сергея Фефелова.

- Благодаря рекламному прорыву «ВОТЭТОДОМ» несколько лет назад старшее поколение узнало, почему ковер на стене – это безнадежный рудимент ушедшей эпохи. Зачем понадобилось создавать по сути нового застройщика, когда и «Селф» прекрасно справлялся со строительством?

В тот год у компании-партнера появился земельный участок на ул. Гущина, 150/2, который не считался особенно перспективным, поскольку это район печально известной «ямы»

- «Селф» и сегодня с этим прекрасно справляется. У нас все началось все в 2012 году, когда я возглавлял отдел продаж компании «Селф», занимался тем же, чем и другие подобные отделы при застройщиках: оформлял сделки купли-продажи жилья. В тот год у компании-партнера появился земельный участок на ул. Гущина, 150/2, который не считался особенно перспективным, поскольку это район печально известной «ямы». Я предложил предпроектную проработку с определением концепции и полным сопровождением нового жилого комплекса. Чтобы изначально было понятно, что строится, для кого и как это будет продаваться. Мной была предложена комбинация из панелей КЖБИ-2, но с планировками, которые сам завод не строил. Мне, как продажнику, было интересно реализовать в таком малоперспективном месте что-то такое, что разобьет уже к тому времени устаревшие представления. При этом хотелось не ошибиться, поскольку много реализованное там применялось впервые. На этом этапе появилась компания «БСК», ставшая подрядчиком на данном объекте, подобралась некая группа единомышленников…

- …Включая архитекторов Черепанова и инженера-проектиповщика Суртаева?

- Да, хоть они работали не только на наших объектах, но проекты их отличались достаточной гибкостью, что на то время было особенно необходимо.

- А какие особые новшества были реализованы в том первом доме? И почему вы решили, что именно эти новшества необходимы: исследования проводились какие-то?

- Есть у меня предубеждение, что исследования в этой области бесполезны. Достаточно четкого представления о том, в каком жилье ты сам хотел бы жить, какой должна быть комфортная именно для тебя самого студия, двушка или трешка. Само собой постоянно присутствует момент коллективного обсуждения с позиций прежде всего продажников. Мы обозначаем все плюсы и минусы каждого конкретного архитектурно-планировочного решения, реакцию людей. На этом этапе становится понятна и целевая аудитория с ее запросами и возможностями.

и «Пилот» на Комсомольском 80-е. Тогда-то и созрело решение о необходимости какого-то своего бренда для того, что бы выделяться также и внутри «Селфа».

- И все-таки о каких ноу-хау идет речь?

- Это было два 16-этажных подъезда, соединённых магазином. В планировках - и студии, и двушки, и трешки, но планы самих квартир уже отличались от того, к чему на тот момент барнаульцы привыкли, казалось, навсегда. Мы реализовали единое пространство кухни и гостиной в жилье эконом-класса. Кроме того, мы одними из первых в краевой столице пробросили дополнительные стояки, чтобы при желании жильцы могли поменять местами, к примеру, кухню и спальню. То есть речь о концепции квартир-трансформеров, которая оказалась очень востребованной. В более удобной форме эта концепция была реализована уже в доме на Юрина, но комплекс на Гущина стал первой и удачной попыткой ломки стереотипов. До этого все были уверены, что кухня должна быть отдельно потому, что… ну «потому-что» и все.

- В советское время тема отдельной закрытой кухни была оправдана, наверное, отсутствием вытяжек и, как следствие, вероятностью распространения не всегда приятных запахов по всей квартире…

- Возможно, но теперь-то вытяжки есть, и довольно мощные. К тому же ритм и стиль жизни меняются: гораздо приятнее в большой комнате находиться с семьей или друзьями…

- Опять же, не отрываясь от футбольного матча, дойти до холодильника с пивом и вернуться на диван просто невозможно, когда кухня отдельно!

- Об этом я тоже думал, когда принимал решение, что кухня непременно должна быть большой, объединенной с гостиной. Практика показала – решение было правильным. Притом, что велосипеда здесь никто не изобретал: подобный опыт реализуется во многих странах.

- Что было после этого первого удачного опыта?

- Появилось два новых объекта: «Полковник» на Юрина и «Пилот» на Комсомольском 80-е. Тогда-то и созрело решение о необходимости какого-то своего бренда для того, что бы выделяться также и внутри «Селфа». Каждый из объектов обладал яркой индивидуальностью, а индивидуализированные, узнаваемые дома лучше продаются. Особенно, когда названия становятся народными. И мы начали мощную раскрутку бренда, в том числе через аудиорекламу.

- Многие обратили внимание и на содержание рекламы: вы нарочито противопоставляли ваше новое жилье старому и некачественному.

- Именно! Мы рассказывали, как подслушивать соседей через розетки, как поставить стул на кухне, чтобы не вставая с него дотянуться рукой до любой стены… Все эти фишки оформил Антон Тимченко, прославившийся позже идеей купюры «Владивосток-2000»…

- Теперь бренд раскручен и аудиореклама не нужна?

- Такая массированная – ни к чему. Если заметили, мы никогда не рекламировали сами дома и квартиры в ТРЦ и по ТВ.

- Не та целевая аудитория?

- Не наш формат донесения. Это мое личное мнение, но я уверен, что рекламировать по ТВ квартиру равносильно размещению объявлений о продаже мартеновских печей в торговых центрах и сельских районках.

- Вы уже затронули тему индивидуальности объектов точечной застройки, ведь «ВОТЭТОДОМ» первым стал придумывать имена новостройкам.

- «Придумывать» не совсем верное слово. Имя можно сочинить любое, но не каждое прилипнет, не всякое станет народным. Тот же Антон предложил присваивать домам названия гор или созвездий. Но мы для себя решили, что имя должно рождаться в общении с аудиторией, с потенциальными жильцами. Кстати, ваш журнал тоже окрестил одно или два наших строения. В частности «Кукурузник», который действительно похож на початок, сегодня и в документах «кукурузником» называется. Учитывая, что рядом улица Взлетная, так что все вполне логично.

- В ходе общения в социальных сетях выяснилось, что улица носит имя полковника Юрина, а цветовое решение дома напоминает о лампасах и звездах на полковничьих погонах.

- А в чем была логика «Полковника» на Юрина?

- В ходе общения в социальных сетях выяснилось, что улица носит имя полковника Юрина, а цветовое решение дома напоминает о лампасах и звездах на полковничьих погонах. Это было сделано не специально, но так удачно совпало. Зато обсуждение ЖК «Столичный» шло очень долго, пришлось даже голосование запустить.

- Благодаря таким ярким новостройкам с именами «ВОТЭТОДОМ» прославилась прежде всего как оператор точечной застройки. Но проблема квартала 2032 (речь о печально известном квартале 2032, предназначенном под комплексную застройку, который несколько раз выставлялся на торги, но застройщики просто отказывались в них участвовать) заставила перейти «в точки» даже тех девелоперов, которые занимались исключительно массовой квартальной застройкой. Чувствуете, что на этом рынке стало теснее?

- Согласен, проблема квартала 2032, когда правила игры не чётко прописаны и непонятно, кто и когда должен оплачивать строительство школ и детсадов, серьезно развернула рынок. И мы, те, кто хорошо освоился в развитии уже застроенных территорий, конечно же, чувствуем: становится тесно. Они заново набивают все те же шишки при скупке ветхого жилья, когда последнюю из непроданных хибар приходится выкупать по цене четырех квартир в центре, но опыт – дело наживное.

- В сложившихся условиях какая часть частного сектора, а его в Барнауле предостаточно и в центре, и на окраинах, сегодня представляется наиболее перспективной в плане точечной застройки?

- Хочу, чтобы развитие застроенных территорий охватило весь частный сектор. В идеале, конечно, комплексно, но это невозможно без участия власти. Значит, застройщики и дальше будут выхватывать то тут то там куски частного сектора, решать инфраструктурные проблемы целых микрорайонов за свой счет, чтобы воткнуть одну или две высотки.

- То есть таких «созвездий» посреди частного сектора, подобных «медведице», станет больше и люди с верхних этажей будут наблюдать за развешанными под их окнами труселями с майками?

- Вопрос скользкий, и я не хочу кого-то судить, критиковать. Очевидно, что должна существовать единая концепция развития застроенных территорий. Даже не концепция, а план. Но сегодня нет ни того, ни другого. И получается, что когда застройщик заходит в частный сектор, где за дорого скупает развалюхи, он видит лишь свой участок, за который заплатил, на который хватило денег, чтобы что-то построить и выжать из него по максимуму. Он имеет на это право. Некоторым застройщикам могут предложить нарисовать проект планировки всего микрорайона. Но ведь «нарисовать» стоит денег, а зачем платить за дорогой большой рисунок, которым потом будут пользоваться другие застройщики? И еще большой вопрос, как поведут себя жители развалюх, когда узнают, что земля под их избушками внесена в план застройки. Как быстро и высоко взлетят цены на эти избы и на эту землю? Необходим общий большой проект развития застроенных территорий, разработанный и утвержденный городом. Чтобы каждый застройщик имел возможность выбрать, какую часть этого проекта он готов реализовать. Один или в сотрудничестве с другим – третьим, четвертым.

- Но как быть с желающими загнать свою догнивающую хибару по цене трехэтажного коттеджа?

- В любом случае нужно прописывать все правила игры. Если мы видим, что здесь будет 9-этажка, то почему разрешаете узаконить очередной сарай на участке? Если у кого-то заваливается избушка, то будьте добры, поменяйте ее на новое жилье через городскую администрацию!

- Чего же не хватает?

- Деньги, это только энергия. Но есть такая поговорка: «Если ваше упорство побеждает вашу лень, то полезность этого события зависит от того, дурак вы или умный». То есть кроме денег нужен ещё и разумный подход. Не так давно глава администрации Барнаула Сергей Дугин подписал постановление, которым утвердил состав рабочей группы по развитию застроенной территории краевой столицы. В составе группы 15 человек, все представители администрации города, архитекторы, руководители комитетов, со многими из которых решение важных для строителей вопросов не затягивалось. Надеюсь, что вместе им удастся сделать больше.

- Рассматривали варианты перехода на другие города, регионы, как это сделала «ЖИ»?

- Благодаря Майминскому заводу ЖБИ мы строим не только в Барнауле, но и в Бийске, рассматриваем горно-алтайские площадки, работаем в направлении Кемеровской области.

- А если говорить о барнаульской перспективе ближайших нескольких лет, то на какие квартиры, по-вашему, спрос сохранится или увеличится? Вы ведь заметили, что инвесторы перестали скупать малогабаритные квартиры подъездами на этапе котлована? Соответственно, спрос на них упал…

- Малогабаритки никуда от нас не ушли, просто инвестор стал более избирательным. Если инвесторы раньше скупали всё подряд, т.к. они понимали, что через год цена прирастёт на 20%, то сейчас этого нет. Почему это произошло? Рынок стабилизировался, люди начали думать, вот и всё. Они стали более избирательны в выборе. Они точно так же вложили деньги с целью продажи, с целью заработать и снова вложить. Маржа в каком-то случае меньше. Инвесторы ориентируются на множество факторов, важнейшие из которых – география и потребительские перспективы строящегося жилья.

В то же время каждый застройщик предпочитает идти своим путем. Мы сейчас, учитывая тот момент, что запустили свою панельную серию на Майминском заводе ЖБИ, где я являюсь руководителем, упор будем делать на панельное домостроение. Панели будут разные, будут не совсем стандартные решения. Уже сегодня эти панели используются сразу несколькими разными застройщиками. В частности, «Аквариум» с укрепленной набережной из нашего железобетона строит компания «ИнДаХаус». Главное отличие наших панелей от более распространенных – они обеспечивают больше вариантов планировок и более высокие потолки - 2,7 метра. У нас есть и арочные вертикальные и даже гаражные панели, использование которых позволяет добиваться очень интересных результатов в жилищном строительстве.

- У вас был проект, связанный с использованием железобетонных панелей в индивидуальном строительстве. Как продвигается это направление?

- В фоновом режиме. Подготовили еще пару проектов малоэтажных домов, которые частники сегодня строят в индивидуальном порядке. Чтобы это стало массовым явлением, нужно, чтобы люди привыкли к такому явлению, как коттедж из железобетонных панелей.

- То есть строить поселки, как это делают другие крупные застройщики, не планируете?

- Покупать землю, строить малоэтажный поселок и продавать не планируем. Это не наш формат работы. Хотя сегодня много говорят о перспективности именно малоэтажного домостроения.

Подготовил

Константин Ганов.



Назад в раздел




Наверх