24.04.2019


Редакция «Стройка Алтай» приняла участие в приемке квартиры в доме – «Европейский» от компании «ВОТЭТОДОМ» (дочка «Селф»). Наш журнал подробно описывал эту 25-этажную высотку в рубрике «объект», подробно остановившись на так-называемом студии с антресолью – впервые в Барнауле реализованном проекте двухуровневых малагабаритных квартир.

Как принимать квартиру в новостройке

Не спешите подписывать акт приема-передачи квартиры в новостройке - и вам не придется устранять возможные недоделки за свой счет. Редакция журнала «Стройка» вместе с экспертом ООО "ЗапСибСпецСтрой" Петром Глоба на днях приняла участие в приемке свежесданной квартиры и обнаружила несколько типичных недоделок. На этом примере расскажем, как следует себя вести, и на что обращать внимание при осмотре нового жилья.

Редакция «Стройка Алтай» приняла участие в приемке квартиры в доме – «Европейский» от компании «ВОТЭТОДОМ» (дочка «Селф»). Наш журнал подробно описывал эту 25-этажную высотку в рубрике «объект», подробно остановившись на так-называемом студии с антресолью – впервые в Барнауле реализованном проекте двухуровневых малагабаритных квартир. Редакция «Стройка Алтай» приняла участие в приемке квартиры в доме – «Европейский» (ул. Шумакова, 11) от компании «ВОТЭТОДОМ» (дочка «Селф»). Наш журнал подробно описывал эту 25-этажную высотку в рубрике «объект», подробно остановившись на так-называемом студии с антресолью – впервые в Барнауле реализованном проекте двухуровневых малагабаритных квартир. Как раз такую квартиру-чердак мы и принимали в составе двух экспертов: директора ООО «Запсибспецстрой» Петром Глоба и эксперта по отделочным материалам Константина Ганова – экс-редактора журнала «Стройка» и автора данного материала.

Компанию-застройщика в ходе приемки квартиры представляли Алексей Волков – мастер строительно-монтажного участка и Наталья Лисун – мастер отделочных работ. Все обнаруженные в ходе совместного осмотра недоработки они обещали устранить в двухнедельных срок

Стены

Если договором предусмотрена черновая отделка, то стены обязательно должны быть оштукатурены. Чаще всего для этого используется цементная штукатурка: она дешевле гипсовой, но требует более высокой квалификации штукатура и в целом очень капризна, склонна к частичному сползанию. Из-за этого на стене может образоваться своеобразное «пузо», когда середина выпирает, а участки у пола и потолка наоборот – западают. При этом, по действующему СНиП 3.04.01-87, отклонение ограждающих конструкций от вертикали не должно превышать 2 мм на 1 м. Замеры можно провести при помощи двухметрового уровня или правила с линейкой. Именно такой нехитрый инструмент позволил нам выявить эту самую распространенную «болезнь» стен в новостройках.

Петр Глоба, эксперт:

- Для обычной комнаты небольшой завал стены может быть не принципиален, но ровно до того момента, как вы столкнетесь с необходимостью оклейки обоев, укладки плитки или расстановки мебели. Особенно это актуально для кухонных гарнитуров и ванных комнат. Не слишком большие завалы стен можно устранить на этапе укладки плитки или нанесения финишной штукатурки/шпатлевки, но когда речь идет об отклонении в сантиметр-два или более – штукатурки или плиточного клея может понадобиться очень много. Строители, как правило, знают об этом, с претензиями соглашаются и проблему оперативно устраняют.

К слову, требования по геометрии гипсокартонных конструкций такие же, как к высококачественной штукатурке, то есть не более 1 миллиметра отклонения на метр. Норма шага саморезов, крепящих гипсокартон к профилю – не менее 25 см, утапливаются саморезы строго на 1 мм, после чего – шпатлюются. Все сколы и трещины замазываются гипсовым раствором. В нашем случае все эти требования были нарушены, что и отразилось в акте осмотра.

 - Для обычной комнаты небольшой завал стены может быть не принципиален, но ровно до того момента, как вы столкнетесь с необходимостью оклейки обоев, укладки плитки или расстановки мебели. Особенно это актуально для кухонных гарнитуров и ванных комнат. Не слишком большие завалы стен можно устранить на этапе укладки плитки или нанесения финишной штукатурки/шпатлевки, но когда речь идет об отклонении в сантиметр-два или более – штукатурки или плиточного клея может понадобиться очень много. Строители, как правило, знают об этом, с претензиями соглашаются и проблему оперативно устраняют.

Пол/перекрытие

Здесь основной косяк – неровная или некачественная стяжка. Согласно тем же СНиПам, перепад стяжки может составлять не более 20 миллиметров на всю длину комнаты. Этого достаточно, чтобы бросить сверху линолеум, подложку под ламинат. Важно, чтобы стяжка не «бухтела»: при простукивании всей площади перекрытия должен раздаваться только звонкий стук. В нашем случае были выявлены дефекты, вполне объяснимые для последнего этажа высотного здания: трещины (пусть и заделанные) и участки с «бухчением». Представитель застройщика с говорящей фамилией Волков, попытался объяснить состояние пола некой нормой на «плавающую» полусухую стяжку, которая укладывается на пленку. При этом он особо подчеркнул, что в составе стяжки есть фиброволокно, однако даже оно не уберегло поверхность от трещин.

Петр Глоба, эксперт:

- Конечно, важно читать, какая отделка предусмотрена договором, но даже если там указано нечто расплывчатое типа «без чистовой отделки» - остаются нормы по которым стяжка заливается/укладывается только с деформационными швами, отверстия от закладных элементов на стенах и перекрытиях – зачеканиваются. Марочная прочность полусухой стяжки должна быть в пределах М150 – М180, а отклонение по горизонтали – не более 1 мм на метр. Если пол бухтит участками – это результат нарушения технологии.

Потолок тоже следует проверить на наличие неровностей, но в нашем случае без большой стремянки это было невозможно: квартира представляет собой «студию-чердак» или двухуровневое жилье со «вторым светом».


Трещины и бухчение полусухой стяжки мастер строительно-монтажного участка Алексей Волков объяснил тем, что в этом доме она выполнена в «плавающем» формате, то есть на пленке и потому не имеет никакой адгезии с основанием. Кроме того, квартира находится на последнем этаже, где все усадочные процессы проявляют себя более выражено. Не смотря на трещины (которые были пропилены болгаркой и заделаны) и бухчение некоторых участков, Волков заверил, что поломать такой пол невозможно, поскольку внутри фибра. Эксперт, в свою очередь, отметил, что бухчения у стяжки быть не должно при любой технологии, поэтому наилучший вариант – полная замена всего участка. При этом он отметил, что в целом технология соблюдена и в частности есть все деформационные швы.


Двери, светопрозрачные конструкции

Проверяем целостность стеклопакетов, наличие на них трещин, сколов, следов от окалин. Последнее бывает непросто сделать, когда окна грязные, поэтому запасаемся на кануне визита в квартиру – тряпкой и моющим средством. В нашем случае был найден след от окалины – на стекло попали брызги металла от, которые вплавились в полотно. То же время стеклопакеты плотно лежат в рамах, фурнитура – исправна (хотя и требовала небольшой регулировки), геометрия – идеальна, уплотнитель проложен без зазоров.

Петр Глоба, эксперт:

- Оконщики, как правило, работают по очень жестким стандартам, поэтому никаких отклонений по геометрии мы и не ожидали. Зато трещины и другие нарушения целостности иногда встречаются. И если с одной, двумя точками окалины можно согласиться, то россыпь следов окалины, трещина должны стать поводом потребовать замену стеклопакета.

Электрика

Требуйте утвержденную энергонадзором схему электропроводки, обязательно проверьте соответствие этой схеме расположение выключателей, розеток и распредкоробок. К слову, в современных квартирах от распредкоробок уходят в пользу более объемных щитков: это требует значительно больше затрат на прокладку проводки, зато каждую линию можно проверить и отключить через щиток. В щитке, кстати, обязательно должны быть и автоматы и УЗО (устройство защитного отключения), либо заменяющие их дифференциальные автоматы: только так квартира может быть защищена не только от короткого замыкания, но и от более опасной утечки (когда фаза замыкается на корпус электроприбора – например, стиральной машины). Проверяем работоспособность УЗО (ДИФФ-автомата) нажатием специальной кнопочки «тест». Обязательно проверяем наличие заземления (желто-зеленый провод на щитке и в розетке) и его реальное наличие (нередко «земельный» повод никуда не ведет). В домашних условиях это можно сделать, замкнув фазу (это коричневый, серый или белый провод, а в розетке – тот контакт в котором загорается лампочка отвертки-щупа) и «землю» (в розетке – это парные пластины) при помощи проводка с зачищенными контактами. Если «земля» реально есть – УЗО или ДИФФ-автомат сработают на отключение. Если ни УЗО, ни Дифф-автомат не сработали – значит «земляной» провод либо вообще никуда не ведет, либо замкнут на «ноль». Таким способом следует проверить все розетки и при обнаружении проблем – требовать их устранения. С электричеством не шутят.

В случае с нашей квартирой выявилась неработающая люстра на втором уровне, а на внутриквартирном щитке – только автоматы, так что проверить наличие заземления оказалось невозможно.

Петр Глоба, эксперт:

-Электрика относится к скрытым работам, на которые распространяется пятилетняя гарантия, поэтому с ней можно будет разобраться и после подписания акта. Но при обнаружении явных дефектов. Таких, как не работающий звонок или не включающаяся лампа - не следует оставлять свою подпись до их устранения.

Водоснабжение, отопление, канализация

Нередко приемка квартиры проводится до заполнения системы отопления и проверить надежность соединений – невозможно. В нашем случае система была заполнена только по одному из стояков, и именно на нем было обнаружено негерметичное соединение радиатора с шаровым краном. Пообещали оперативно устранить. К слову, резьбовые соединения допускаются только в местах крепления отопительных приборов водомерных узлов (сборка из обратного клапана, водосчетчика, фильтра грубой очистки и шарового крана). Все остальные соединения, включая байпасы (перемычки) должны быть сварными (это касается и полипропилена и металла). А в случае с металлопластиковыми трубами – неразьемными.

Изгибы и другие деформации на стояках – недопустимы, а в местах отхода стояков в пол – не должно быть следов протечки, дыр и выбоин.

Петр Глоба, эксперт:

- Работу запорных кранов лучше проверить именно на этапе приемки, когда нет опасности кого-то залить. Проверяем соосность выводов под полотенцесушитель и наличие теплоизоляционного материала на стояках горячей\холодной воды.

В случае с системой отопления, согласно СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование» и ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении» все приборы отопления должны оборудоваться терморегуляторами. Обязательно проверяем их работаспособность и целостность, надежность крепления к стенам. После запуска системы отопления – проверяем равномерность прогрева приборов отопления (радиаторов или конвекторов).

Проверить работу канализации не удалось, поскольку ни унитаза, ни раковины установлено не было. В следующий раз договорились прийти с соединительным гибким шлангом, который позволит включить воду и направить ее прямиком в канализационный отвод. А вентиляцию проверили при помощи листа бумаги, приложенного к вентотверстию: бумага «прилипла» - все в порядке.

Трещины и бухчение полусухой стяжки мастер строительно-монтажного участка Алексей Волков объяснил тем, что в этом доме она выполнена в «плавающем» формате, то есть на пленке и потому не имеет никакой адгезии с основанием.  Кроме того, квартира находится на последнем этаже, где все усадочные процессы проявляют себя более выражено. Не смотря на трещины (которые были пропилены болгаркой и заделаны) и бухчение некоторых участков, Волков заверил, что поломать такой пол невозможно, поскольку внутри фибра. Эксперт, в свою очередь, отметил, что бухчения у стяжки быть не должно при любой технологии, поэтому наилучший вариант – полная замена всего участка. При этом он отметил, что в целом технология соблюдена и в частности есть все деформационные швы.

О БТИ не беспокойтесь, а счетчики сфотографируйте

Обычно при продаже квартиры указывают ее полную площадь, куда вносят и дверные проемы, и подоконники, а иногда и балконы по цене лоджий (это разница в цене порядка 30 тыс руб и разница в налоге на недвижимость). Реальную и полезную площадь укажут в своих замерах специалисты БТИ – они не обманывают.

Вместе с тем показания счетчиков нужно записать и сфотографировать в пристутствии представителей управляющей копании или ресурсовиков, отразив их (показания) в акте приемки-передачи. Обязательно проверяем наличие пломб.

Петр Глоба, эксперт:

- Приборы учета холодной воды необходимо проверять или менять раз в шесть лет, а горячей –в четыре года. Причем считается не месяц установки прибора, а месяц его производства, так что вам понадобятся паспорта на счетчики. Паспорт на электросчетчик на руки могут не выдать.

Представители застройщика пообещали оперативно устранить все обнаруженные вопросы и к следующей приемке мы увидим ровные стены с работающими электропрриборами, ровный не бухтящий пол и плотные соединения труб. После подписи в акте приема-передачи, второй экземпляр, подписанный представителем застройщика, оставляем у себя.

Подготовил Константин Ганов


От редактора: В общем процесс приемки проходит очень спокойно, честно сказать первый раз принимал в этом участие. Просто спокойно записываете все недочеты сами или с помощью приглашенного вами специалиста, на листок, с указанием места (к примеру правая стена от входной двери), потом передаете это приемщику и он фиксирует их себе и либо соглашается либо нет, в любом случае список недочетов должен быть. В нашем случае все недочеты заказчик пообещал исправить в 2-х недельный срок, и все разошлись довольные и без всяких скандалов. Весь процесс занял не более 40 минут. Документы будут подписаны только после устранения недочетов.

Продолжение следует …

Стройка. Алтай.



Назад в раздел




Наверх